Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости и получить право собственности

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Чем апартаменты отличаются от студии

Фактически, это вопрос о том, чем отличается жилое помещение от нежилого. Обязательным требованием, согласно СНИПу и ГОСТу, к жилым помещениям является присутствие необходимых коммуникаций: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение (канализация), отдельный доступ в помещение (индивидуальный вход), а также разделение помещений разного класса стенами или перегородками.

Свободная планировка – вот в чём разница студии и квартиры

Касательно разделения, всегда должен быть изолирован санузел. Если в квартире присутствует изоляция санузла, но остальные помещения объединены (спальная комната, пищеблок), то квартира получает статус студии. Очень часто за студию выдают однокомнатную квартиру, в которой сделали перепланировку и снесли перегородку кухонную. Фактически, это, по закону, является студией, но там тогда не должно быть коридора как такового.

Студия, но за счёт грамотного распределения пространства есть разграниченные зона отдыха и приёма гостей

Студии бывают разными, это не простая тесная однушка, как думают многие. Площадь таких помещений может равняться площади двух- или даже четырёхкомнатных квартир. Просто появляются зоны под те или иные цели. Такой вид недвижимости очень распространён в странах с богатой экономикой. Студии зачастую покупают люди, не обременённые детьми или родственниками, требующими проживания вместе с собственником. Это считается жильём молодых. Цена на такие квартиры на 20-30% ниже рыночной, без учёта этажа, на котором они расположены. Конечно, студию легко переделать под обычную квартиру, заново построив перегородки в ней.

С хорошим ремонтом жилое помещение или квартира – в чём разница, на первый взгляд, и не определишь

Если говорить об апартаментах, то в них может быть всё то же самое, что и в обычной квартире или студии. Если такая недвижимость располагается в нормальных районах, присутствуют все необходимые коммуникации, и нет ограничения на регистрационные действия, то переоформить из нежилого на жилое помещение будет гораздо быстрее.

Что такое апартаменты

На рынке недвижимости России понятие «апартаменты» появилось относительно недавно. Принято считать, что подобным термином называют элитную квартиру, однако законодательство определяет его совершенно иначе.

По закону, чтобы недвижимость считалось апарт-зданием, ее площадь должна быть свыше 40 квадратов. При этом обязательно наличие санузла и кухни.

Апартаменты— что это такое по законодательству, рассказывает эксперт в области недвижимости:

Юридический статус

Законодательство довольно скудно расшифровывает это понятие. В 2011 году был издан приказ Министерства спорта № 35, который запрещает рассматривать апартаменты в качестве отдельного вида недвижимости. Если руководствоваться актом, то подобная недвижимость — это комфортабельный номер в любом из средств размещения.

На практике специалисты выделяют 4 типа подобной недвижимости:

• сами апартаменты;
• сервисные (например, гостиницы);
• апарт-отели;
• кондо-отели.

Первые три вида помещений, как правило, сдаются в краткосрочную аренду. В них должно быть обеспечено гостиничное обслуживание и предоставлены комфортабельные условия для жизни. Кондо-отели предназначены для приобретения их в качестве недвижимости.

Типу недвижимости

В соответствии с законодательством апартаменты оформляются в качестве недвижимости нежилого класса, то есть по статусу они аналогичны магазинам, офисам и складским помещениям. Из этого вытекает ряд особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах). Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила, которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Кому подойдут, а кому нет?

На мой взгляд, апартаменты точно не подойдут людям, которые остро нуждаются в постоянной регистрации. Им точно лучше приобрести квартиру. Однако основной спрос на апартаменты и так приходится на премиальный и элитный классы. В массовом сегменте они не пользуются популярностью, покупатели там делают выбор в пользу классического жилья.

В остальных случаях каких-то препятствий для покупки я не вижу. По опыту наших проектов, могу сказать, что апартаменты приобретают абсолютно разные категории покупателей: инвесторы, планирующие сдавать их в аренду, молодые семьи с детьми и без них. С каждым годом портрет покупателя размывается все сильнее и в большей степени зависит от концепции комплекса, а не от юридических аспектов этого формата недвижимости.

При этом перспектива смены привлекает даже тех клиентов, которые ранее категорически не рассматривали такие проекты.

Плюсы и минусы апартаментов

Как правило, многие люди, решая купить недвижимость, стоят перед выбором, какое именно жильё приобретать – квартиру, студию, таунхаус и т.д. А такое понятие, как апартаменты, осложняет эту процедуру. Чтобы облегчить задачу, рассмотрим такой вопрос, каковы достоинства и недостатки покупки этого вида недвижимости? Также разберём: апартаменты – это жилое или нежилое помещение?

Плюсы	Недостатки
Удобное расположение (как правило – центр города).	Невозможность прописки (только временная регистрация на 5 лет с необходимостью продления).
Стоимость. Как правило, на 20% ниже цен на обычные квартиры.	Высокая стоимость «коммуналки», поскольку тарификация осуществляется как для объекта нежилого фонда.
Нет ограничений на перепланировку помещения, как для объектов жилого фонда.	Высокие налоги, что свойственно нежилым помещениям.
Наличие развитой инфраструктуры (магазины, рестораны, ТРЦ, клубы, кинотеатры и т.д.).	Отсутствие возможности оформления субсидий и льгот.
Близкое проживание от места работы, особенно если офис расположен в том же здании.	Трудности с получением ипотеки на приобретение апартаментов.
Возможность переезда сразу после введения здания в эксплуатацию.	Неудобства, связанные с близким расположением офисов и их сотрудниками.
Жильё с современной отделкой.	Малоподходящий вариант для семей с детьми.

Сколько стоят апартаменты при аренде помещений

При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет. Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома. Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.

К тому же все коммунальные платежи будут выше, а получить прописку будет невозможно. Конечно, если вопрос денег и прописки не интересует, как и покупка этой недвижимости, то аренда для арендодателя ничем отличаться не будет от аренды квартиры. В этом видео вы найдёте полезные советы о том, как правильно выбрать апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Watch this video on YouTube

Если у вас есть собственный взгляд на этот вопрос, или вы сталкивались с оформлением документов на апартаменты, расскажите об этом другим читателям нашего онлайн-журнала.

Предыдущая ПланировкиДом или многоуровневая квартира? Таунхаус − что это такое и насколько это выгодно
Следующая ПланировкиИз прозы в жизнь: фото домов с мезонином в современном мире

Все отличия апартаментов от квартиры

1. Цена.

Апартаменты стоят значительно дешевле квартиры той же площади в том же районе и при прочих равных

Этим они и привлекают к себе внимание покупателей и арендаторов с небольшим бюджетом. Всё-таки цена, отличающаяся в 2 раза — существенный аргумент

Но на то есть причины.

2. Отношение к жилому фонду.

Апартаменты к нему не относятся,а квартиры относятся, как мы уже говорили. Отсюда вытекает целый ряд отличий не в пользу апартаментов.

3. Прописка.

При оформлении прописки в апартаментах у вас могут возникнуть сложности вплоть до полной невозможности. Отсюда невозможность оформления других важных документов — ИНН, полисов, сложности с устройством на работу. Квартиры этим недостатком не обладают. Поэтому если вы покупаете свою первую недвижимость, лучше выбрать квартиру. Если покупаете для сдачи, или берёте в аренду, то апартаменты — хороший вариант.

Было нежилое, станет жилое

4. Инфраструктура.

В жилых районах вы можете расчитывать на наличие школы, детского сада, площадок, поликлиник и т.д. Апартаменты могут находиться в районе, где ничего этого нет. Поэтому перед съемом или покупкой советуем изучить прилегающий район.

5. ЖКХ.

Цены на услуги жилищно-коммунального хозяйства в квартирах ниже, чем в апартаментах. Отличия бывают в несколько раз, если объект изначально был промышленного назначения и к нему поступает отдельная линия энергии, канализации и т.д. Перед покупкой или съемом апартаментов нужно обязательно узнать тарифы. А при съёме — договориться, кто платит за ЖКХ.

6. Налог на недвижимость.

Этот пункт тоже не в пользу апартаментов. Налоговые затраты на их содержание — выше, чем на типовые жилые помещения ввиду разных налоговых ставок.

7. Перепланировка.

Хорошие новости про апартаменты! Для их перепланировки вам не придется собирать стопки разрешений из разных инстанций, как пришлось бы для квартиры. Ведь апартаменты попадают под регламент общих положений Градостроительного кодекса, где сказано, что если вы не сносите несущие стены, не нарушаете безопасность здания, то разрешений получать не нужно.

8. Инвестирование.

Если вы рассматриваете приобретение апартаментов, то наверняка нацелены на их последующую сдачу в аренду. Но здесь есть нюанс: если вы — индивидуальный предприниматель, и подаёте декларацию о доходах со сдачи жилья в налоговую, то, увы, вы не будете освобождены от налогов на недвижимость. Даже если владеете ими от 3 лет.

Это основные отличия апартаментов от квартиры. Конечно, стоит рассматривать каждый конкретный случай отдельно, но в целом ситуация на рынке обстоит так. Мы бы рекомендовали апартаменты как объект инвестирования или съема, но не как покупку для личного проживания. Впрочем, выводы делать вам.

 Lifeo.ru

Предыдущая:Как перезагрузить компьютер с помощью клавиатуры
Дальше:Как поставить галочку на клавиатуре? Показываем все способы

Голос за пост — плюсик в карму! 🙂

Что выгоднее брать в ипотеку

Главная особенность ипотеки на апарт-здания вытекает из правого статуса недвижимости — процентная ставка на приобретение подобных помещений гораздо выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на однокомнатное жилье под 6 % годовых, а заем на приобретение нежилой площади таких же размеров будет выдан по ставке от 12 %.

Сегодня практически каждый банк готов выдать ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут различаться. Подобную информацию можно уточнить на сайте организации или во время приема у консультанта.

Стандартные условия кредитования:

• наличие прописки в регионе, где покупается объект;
• максимальный срок кредитования — 30 лет;
• предоставление справки о доходах;
• первый взнос, который достигает 30 % от общей стоимости.

Из-за неоднозначности существующего законодательства ипотека на подобные сооружения, в которых гражданин будет проживать в будущем, невыгодна в сравнении с кредитованием на квартиру. Все дело в завышенных процентных ставках, а также в отсутствии государственных программ, позволяющих снизить сумму долга.

Возможно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Вопрос апартаментов неоднократно был темой для обсуждения в Правительстве. Экс-премьер Дмитрий Медведев лично поднимал проблему и, по его мнению, застройщики и риелторы поступают нечестно по отношению к покупателям.

Не все дольщики осведомлены о различиях между квартирой и апартаментами, а компании позиционируют квадратные метры, как жилую площадь.

К счастью, есть возможность перевода нежилого помещения в жилой фонд. Главное, чтобы оно находилось в жилом доме. Решение зависит от того, отвечает ли будущая квартира нормам или нет.

Четких алгоритмов нет, и с суммой от 20 тыс. придется расстаться независимо от результатов экспертизы.

Нужно детально проработать законодательство для определения статуса апартаментов, но пока что все вопросы на рассмотрении.

Привлекательная стоимость – не повод сразу подписывать договор купли-продажи и заселяться в новое жилье.

Потенциальные покупатели обязаны изучить всю проектную документацию и, если какие-то моменты не ясны, привлечь к делу специалистов.

Покупать апартаменты для постоянного проживания невыгодно, а для ведения бизнеса или инвестирования лучшего варианта просто не найти.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.), нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно), звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

• за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
• в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2% от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Технические отличия

3.1 Строительные нормы

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Вернемся в Россию

Отсутствие в отечественном законодательстве четкого определения понятия апартаментов способно ввергнуть покупателей в путаницу. Какие тонкости необходимо учесть тем, кто собирается обзавестись данным видом жилья? Несмотря на внешнее сходство апартаментов с обычными квартирами, различие в юридическом статусе порождает ряд проблем. Из-за отсутствия возможности постоянной регистрации владелец апартаментов не сможет получить ИНН, участвовать в программе медицинского страхования или встать на очередь на улучшение жилья. Оформление ребенка в школу или детский садик производится лишь после распределения мест среди имеющих постоянную прописку.

Градостроительные нормы, существующие для возводимого жилья, к апартаментам не относятся. То есть застройщик имеет право игнорировать проблему отсутствия социальной инфраструктуры и не соблюдать принятую для жилищных объектов плотность застройки. Другая проблема желающих приобрести апартаменты в том, что на данное жилье не распространяется закон № 214, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. И в случае возникновения определенных проблем пострадавшими дольщиков никто не признает.

В Москве свыше половины всех комплексов, содержащих апартаменты, приходится на территорию ЦАО. Чаще всего данные проекты относятся к элитному или бизнес-классу. Причиной их появления стало отсутствие в центре столицы свободного места для жилищного строительства. Первым покупателям такого жилья проблемы прописки или социальной инфраструктуры были не актуальны.

Покупать или нет

Даже из минусов такой формы собственности можно сделать плюсы, если правильно распорядиться имуществом. Дело в том, что объекты подобного типа относятся к коммерческой собственности, предназначенные для любых целей. Хотя по функционалу помещения не уступают квартире, по адресу такой собственности можно открывать офисы и регистрировать юрлица.

При желании человек организует собственное предприятие по адресу расположения недвижимости, нисколько не заботясь о необходимости арендовать или покупать офис. Стоимость офиса гораздо ниже, чем при покупке другого вида собственности коммерческого типа.

Коммерческое жилье – оптимальный вариант для инвестиций с целью последующих заработков на аренде. При надлежащем оформлении помещения могут эксплуатироваться без риска проблем с соседями или полицией. Закон, допуская коммерческое использование, освобождает от обязанности соблюдения правил проживания в обычном жилом доме.

В силу различий в важнейших юридических нюансах апартаменты, заменяя функционал квартиры, не будут считаться жилой собственностью. И однозначного ответа о целесообразности выбора в пользу коммерческого объекта не существует. Принимать решение покупатель должен, основываясь на собственных потребностях и дальнейших планов по использованию помещений.

В видео рассказывается про пять основных отличий. Консультирует: «Бюро недвижимости Зыряновой».

https://youtube.com/watch?v=D54HvSzzRz4%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Отличия от квартир

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

• Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
• Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
• Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Для объектов гостиничного типа (собственно, этот статус имеют почти все комплексы апартаментов на рынке Москвы) применяется ставка в 0,5%, а для апартаментов коммерческого назначения (офисы, а также площади, где располагаются объекты бытового обслуживания, общественного питания, торговые площади, эта ставка достигает 2%.

При покупке апартаментов стоит помнить о том, что такая сделка не дает оснований для имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Покупатели апартаментов от застройщика не могут рассчитывать на полноценную придомовую и районную инфраструктуру, если это прямо не прописано в договоре с застройщиком. Если реализация проектов, связанных со строительством жилых комплексов, всегда предполагает возведение необходимых социальных объектов, в случае апартаментов такие требования не всегда предусматриваются.

Еще одно отличие связано с защитой дольщиков. В 2018 году существенно ужесточились требования к компаниям, занимающихся строительством жилых домов за счет привлеченных у граждан средств. Однако, правила относительно получения компенсаций (в случае банкротства застройщика) не распространяются на тех, кто возводит апартаменты, как и прочую недвижимость, которая классифицируется как нежилая. Поэтому риски, которым подвергаются покупатели апартаментов, намного выше.

Кстати, закон о тишине на апартаменты тоже не распространяется, а социальные услуги в критических ситуациях предоставляются лишь после того, как завершится обслуживание жилых домов.

Реальные проблемы и законодательные инициативы

Изначальное предназначение апартаментов – это временное проживание людей, имеющих основную жилплощадь и регистрацию в другом месте. Однако, как показала практика, такая недвижимость активно приобретается для постоянного проживания целых семей или для сдачи в долгосрочную аренду людям, для которых «прописка» не является принципиальным вопросом.

В результате там, где предлагаются апартаменты, возросла нагрузка на районную инфраструктуру, появились проблемы с благоустройством территорий, образовались долги по налогам и коммунальным платежам, а также произошло увеличение количества незарегистрированных жителей из других городов.

Учитывая перечисленные проблемы, представители разных уровней власти неоднократно рассматривали необходимость четкого определения правового статуса апартаментов, возможность перевода этих помещений в жилой фонд, и, в итоге, приравнять апартаменты к квартирам. Соответствующие заявления звучали в течение нескольких лет, однако до определенного времени ничем, кроме разговоров, дело не заканчивалось.

Результатом долговременных обсуждений стало внесение в Госдуму соответствующего законопроекта, одной из задач которого является формирование правовых условий для того, чтобы восстановить жилищные права тех, кто по факту постоянно проживает в апартаментах. Кроме того, если закон будет принят, решится вопрос правового статуса и регулирования апартаментов, которые только будут строиться.

Законопроект также предполагает необходимость разграничения в населенных пунктах зон с жилыми объектами и общественно-деловых зоны, где допускается смешанное использование территорий.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом Novostroev.ru, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.). Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Проблемы апартаментов: рынок выравнивает ситуацию

Пока законодатели и чиновники думали о законном статусе апартаментов, рынок недвижимости продолжал развиваться. Непростые кризисные годы отметились ростом спроса и предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Так, в столице этот формат стал, по сути, единственным, который смог обеспечить некоторый баланс между стоимостью жилья и его расположением по отношению к центру.

Многие эксперты и нынешние собственники апартаментов не оценивают отсутствие права на прописку как огромную проблему. Для большинства покупателей апартаменты не являются первым и единственным жильем – это или инвестиционные покупки, или приобретение дополнительной жилплощади для экономии времени на дорогу в период интенсивной работы или учебы детей. Наибольшая доля в структуре предложения апартаментов в больших городах, как и ранее, отведена бизнес-классу, а вторую и третью позиции занимают, соответственно, комфорт-класс и элитный сегмент.

На эконом-класс, где действительно может возникать острая потребность в регистрации, приходится менее 5% от всего предложения апартаментов.

Отсутствие полноценной инфраструктуры – это серьезная проблема, но ситуацию постепенно выравнивает сам рынок. В последние годы, когда конкуренция среди застройщиков возрастает, на продажу выходят апартаменты, не уступающие жилкомплексам в состоянии территории, транспортной доступности и наличии торговой, а также бытовой инфраструктуры. Дело в том, что такие дополнительные объекты становятся для девелоперов источником немалого дохода — в удачно расположенном апарт-отеле площади под розничную торговлю на первых этажах стоит дороже самих апартаментов.

Что касается детских садов, школ и прочих социальных объектов, наличие которых действительно является очень важным, здесь к вопросу стоит подходить индивидуально, оценивая, насколько реализация конкретного проекта увеличит нагрузку на имеющуюся инфраструктуру. В некоторых случаях без строительства новых социальных объектов действительно не обойтись, но далеко не всегда есть насущная потребность в «полном социальном пакете», за который в результате все равно платит покупатель.

Заключение

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.

Вывод – что лучше, апартаменты или квартира

Определите для себя, подходит ли такой тип недвижимости для вас и комфортно ли оно будет вам для проживания. Апартаменты очень активно развиваются в Америке и Европе.

До 40 процентов квартир там апартаменты и люди активно в них живут и сдают в аренду. Для рынка новостроек Украины это новое явление, но мы уверены, у нас оно приживётся и будет пользоваться популярностью.

В Одессе продаётся достаточное количество апартаментов и они находятся в лучших локациях. Поэтому, если вы выбираете жильё в Одессе и думаете, что лучше купить квартиру в обычной новостройке или апартаменты, то обращайтесь к нам в GetHom – мы поможем выбрать и покажем лучшие варианты.

Наши номера телефонов есть на главной страничке. Так же можете обращаться, если нужна проверка документов апартаментов или обычных квартир. Юристы GetHom занимаются этим каждый день и помогут вам определить надёжного застройщика в режиме онлайн по всей Украине.

Спасибо, что прочли нашу статью. Надеемся, что вы разобрались, чем апартаменты отличаются от обычных квартир, какие у них есть преимущества и недостатки. Апартаменты – это новое явление и нужно пробовать, возможно они будут идеальным типом недвижимости для вас.